利回り6%の不動産投資よりも魅力? 

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少し前まで盛り上がっていた不動産業界が、 
パタリと静かになっている。 
 
それも、昨年判明した「かぼちゃの馬車」 
事件を発端とし、銀行が不動産への融資に渋い 
姿勢を取り出したからのようだ。 
 
融資が厳しくなったということは、 
顧客に国内不動産を紹介し、 
手数料で設けていた情報起業家も、 
厳しくなったということだ。 
 
中でも、物件を増やすのを加速させるための 
「1法人1物件スキーム」も大いに流行っていたが、 
今このスキームにもメスが入れられようとしている。 
 
まず、法人を1つ設立して1物件を銀行融資で購入。 
そのままでは融資余力に限界があるため、 
また別の法人を設立して1物件を別の銀行から 
融資を引っ張って購入する。 
 
実質的には同じ個人のオーナーであっても、 
法人を間に挟むことで借り入れ状況を 
銀行から見えづらくし、 
短期間で多くの不動産を手に入れる、 
という手法だった。 
 
「○年で○億円の資産を構築」 
といったキャッチで書籍を出版している人もいる。 
 
ところが、現在このスキームも 
問題視されているようだ。 
 
そもそも、銀行に実態を隠して 
融資を受けているので、 
銀行を騙している、といっても過言ではない。 
 
それを知った銀行は、 
一括返済を要求してくる可能性がある、 
というものだ。 
 
既にりそな銀行が、 
「1法人1物件スキーム」を行っていた投資家に 
対して、一括返済か金利6%以上への引き上げを 
要求しているという話だ。 
 
一括返済をする場合は不動産を売却する 
必要があるが、「かぼちゃの馬車」事件の影響で 
不動産市況は下落しており、 
よっぽど低価格で仕入れた物件でない限り、 
ローン残債以上で売却することが 
困難な状況となっているようだ。 
 
ただでさえ不動産価格が下落している中、 
売り物件が増えればさらに市況が悪くなり、 
売り遅れた投資家はますます苦しくなっていく。。 
 
それでは、そもそも銀行融資を活用した 
不動産投資の旨味の本質は何だったのか? 
を考えてみよう。 
 
仮に、資産価値5000万円、 
利回り6%の不動産を持っていたとすると、 
年間の家賃収入は、 
 
5,000万円 ☓ 6% = 300万円 
 
ということになる。 
 
しかも物件を買う時の資金は銀行融資で 
賄っているので、錬金術のような 
魅力を感じてしまう。 
 
ただ、勘違いしてはいけない。 
借金はあくまでも借金。 
 
本当にそれが自分の「資産」として 
カウントできるのは、 
借金を返し終わる数十年後のこと。 
 
その間に今回のような問題が発生すれば、 
マイナスを被る可能性だってある。 
 
億単位の「見た目上の」資産を持っている 
不動産投資家が、一見潤っているように見えても 
現金を使うことができない、という理由は 
ここにある。 
 
また、これを数字だけで判断すると、 
 
「毎年300万円の収入を得るために、 
 5,000万円の借金をする行為」 
 
ということになる。 
ずっと満室で入り続け、 
その他の諸費用がかからなかったとして、 
家賃収入を全額返済に回せば、 
5,000万円を返し終わるためには、 
5,000万円 ÷ 300万円 = 16.6666・・・ 
 
と16年以上かかる計算になる。 
 
家賃収入を全額返済にまわしているので、 
16年間の収入はゼロということになる。 
 
そう考えると、 
本当に旨味があるといえるのだろうか? 
 
男は20代前半からネット上で 
ビジネスをしてきたので、 
「ネット上でお金を得る」 
という考え方が染み付いている。 
 
ネットビジネスをスタートするには、 
基本的に原資は殆どかからない。 
 
仮に毎月16万円の収入が入る 
WEBサイトを持っているとすると、 
収入は年間で300万円。 
 
すると、上記の5,000万円の 
不動産と同等の収入となる。 
 
WEBサイトからの収入が 
永続的なのかどうかは、 
その内容は運営方法にもよるが、 
少なくとも不動産と比較して、 
「市況」のような大きな流れに 
影響される要素は少なく、 
どちらかといえば 
自身がしっかりと運営することで、 
安定的な収益を上げられるし、 
右肩上がりで収益を増やすことも可能だ。 
 
これを情報ビジネスに置き換えると、 
1日あたり3人のメールアドレスを獲得できる 
仕組みを持っていたとする。 
 
1メールアドレスの現在価値は平均して 
約2,000円程度なので、 
 
その価値は、 
 
3人 ☓ 2,000円 = 6,000円と、 
 
1日あたり6,000円、 
さらに 
 
6,000円 ☓ 30日 = 18万円 
 
と、1ヶ月で18万円の価値を生み出している 
ということになり、 
 
5,000万円の不動産よりも、 
高くなってしまう。。 
 
何よりも、借金を負わなくても 
この状況を作ることができるのが、 
素晴らしい。。 
 
ただ、メールアドレスを獲得した段階では 
価値は「顕在化」していないため、 
その後は見込み顧客に適した情報サービスを 
提供していく必要はある。 
 
そう考えると、 
男としては自ら借金というリスクを負ってまで、 
不動産投資をする意義を感じられらなかったのだ。 
 
(海外には幾つか不動産を購入しているけれど、 
 意味合いとしては「記念受験」に近い。) 
 
ここで、見込み顧客にサービスを提供して 
収益を得るまでの過程には、「プロモーション」 
という作業が必ず入る。 
 
この「プロモーション」が理解できるようになれば、 
ネットから収益を生み出す道筋を 
明確にイメージすることができるようになる。 
 
しかもこのスキルは、 
一度身につけておけば「一生」使うことができる。 
 
男は2011年からの8年間、 
K氏は2004年からの15年間、 
情報を「カネ」に変えて生活できることを、 
すでに実証済みである。 
 
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ディープバージョン〜    

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平城寿@I.T.錬金術師

『ITエンジニアのための「人生戦略の」教科書』(マイナビ出版)著者

日本最大級(会員約27万人)のビジネスマッチングサイト『@SOHO(https://www.atsoho.com)』の開発者であり創業者。

大学卒業後、内定をすべて辞退し半年間起業の道を模索するも断念。消去法で福岡のIT企業に就職し在職中にショッピングカートのレンタルシステムをヒットさせ1年半後に24歳で1度目の独立を果たす。

フリーランスのITエンジニアとして活動しつつベンチャー企業のCTOを兼任。

大規模システムの経験を積むため26歳でアクセンチュアに就職し3年間トップ5%の評価を維持する。在職中に『@SOHO』を立ち上げ、軌道に乗せて29歳で2度目の独立を果たす。ITエンジニアの独立起業をサポートする 『スーパーエンジニア養成講座』を開講。2万人のメールマガジン読者にアドバイスを行う。その後活動の場を海外に広げ、海外でのノマドスタイルを確立し『海外ノマド』という言葉を自ら定義し啓蒙活動を行う。

さらに、業種にとらわれずに独立起業を加速させるための講座『平城式Facebook』を開講。これからはピラミッド社会ではなく球体の社会になると予見し、既存のシガラミに囚われず価値観を共有できる仲間とつながるためのオンラインを中心としたコミュニ ティー『成幸村』を構想し実現。

一貫して『個人が自己実現をするための事業活動』を行っている。

-I.T.錬金術師 平城寿, WEBプロモーション, オンラインセミナー

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