少し前まで盛り上がっていた不動産業界が、
パタリと静かになっている。
それも、昨年判明した「かぼちゃの馬車」
事件を発端とし、銀行が不動産への融資に渋い
姿勢を取り出したからのようだ。
融資が厳しくなったということは、
顧客に国内不動産を紹介し、
手数料で設けていた情報起業家も、
厳しくなったということだ。
中でも、物件を増やすのを加速させるための
「1法人1物件スキーム」も大いに流行っていたが、
今このスキームにもメスが入れられようとしている。
まず、法人を1つ設立して1物件を銀行融資で購入。
そのままでは融資余力に限界があるため、
また別の法人を設立して1物件を別の銀行から
融資を引っ張って購入する。
実質的には同じ個人のオーナーであっても、
法人を間に挟むことで借り入れ状況を
銀行から見えづらくし、
短期間で多くの不動産を手に入れる、
という手法だった。
「○年で○億円の資産を構築」
といったキャッチで書籍を出版している人もいる。
ところが、現在このスキームも
問題視されているようだ。
そもそも、銀行に実態を隠して
融資を受けているので、
銀行を騙している、といっても過言ではない。
それを知った銀行は、
一括返済を要求してくる可能性がある、
というものだ。
既にりそな銀行が、
「1法人1物件スキーム」を行っていた投資家に
対して、一括返済か金利6%以上への引き上げを
要求しているという話だ。
一括返済をする場合は不動産を売却する
必要があるが、「かぼちゃの馬車」事件の影響で
不動産市況は下落しており、
よっぽど低価格で仕入れた物件でない限り、
ローン残債以上で売却することが
困難な状況となっているようだ。
ただでさえ不動産価格が下落している中、
売り物件が増えればさらに市況が悪くなり、
売り遅れた投資家はますます苦しくなっていく。。
それでは、そもそも銀行融資を活用した
不動産投資の旨味の本質は何だったのか？
を考えてみよう。
仮に、資産価値5000万円、
利回り6%の不動産を持っていたとすると、
年間の家賃収入は、
5,000万円 ☓ 6% ＝ 300万円
ということになる。
しかも物件を買う時の資金は銀行融資で
賄っているので、錬金術のような
魅力を感じてしまう。
ただ、勘違いしてはいけない。
借金はあくまでも借金。
本当にそれが自分の「資産」として
カウントできるのは、
借金を返し終わる数十年後のこと。
その間に今回のような問題が発生すれば、
マイナスを被る可能性だってある。
億単位の「見た目上の」資産を持っている
不動産投資家が、一見潤っているように見えても
現金を使うことができない、という理由は
ここにある。
また、これを数字だけで判断すると、
「毎年300万円の収入を得るために、
5,000万円の借金をする行為」
ということになる。
ずっと満室で入り続け、
その他の諸費用がかからなかったとして、
家賃収入を全額返済に回せば、
5,000万円を返し終わるためには、
5,000万円 ÷ 300万円 ＝ 16.6666・・・
と16年以上かかる計算になる。
家賃収入を全額返済にまわしているので、
16年間の収入はゼロということになる。
そう考えると、
本当に旨味があるといえるのだろうか？
男は20代前半からネット上で
ビジネスをしてきたので、
「ネット上でお金を得る」
という考え方が染み付いている。
ネットビジネスをスタートするには、
基本的に原資は殆どかからない。
仮に毎月16万円の収入が入る
WEBサイトを持っているとすると、
収入は年間で300万円。
すると、上記の5,000万円の
不動産と同等の収入となる。
WEBサイトからの収入が
永続的なのかどうかは、
その内容は運営方法にもよるが、
少なくとも不動産と比較して、
「市況」のような大きな流れに
影響される要素は少なく、
どちらかといえば
自身がしっかりと運営することで、
安定的な収益を上げられるし、
右肩上がりで収益を増やすことも可能だ。
これを情報ビジネスに置き換えると、
1日あたり3人のメールアドレスを獲得できる
仕組みを持っていたとする。
1メールアドレスの現在価値は平均して
約2,000円程度なので、
その価値は、
3人 ☓ 2,000円 ＝ 6,000円と、
1日あたり6,000円、
さらに
6,000円 ☓ 30日 ＝ 18万円
と、1ヶ月で18万円の価値を生み出している
ということになり、
5,000万円の不動産よりも、
高くなってしまう。。
何よりも、借金を負わなくても
この状況を作ることができるのが、
素晴らしい。。
ただ、メールアドレスを獲得した段階では
価値は「顕在化」していないため、
その後は見込み顧客に適した情報サービスを
提供していく必要はある。
そう考えると、
男としては自ら借金というリスクを負ってまで、
不動産投資をする意義を感じられらなかったのだ。
（海外には幾つか不動産を購入しているけれど、
意味合いとしては「記念受験」に近い。）
ここで、見込み顧客にサービスを提供して
収益を得るまでの過程には、「プロモーション」
という作業が必ず入る。
この「プロモーション」が理解できるようになれば、
ネットから収益を生み出す道筋を
明確にイメージすることができるようになる。
しかもこのスキルは、
一度身につけておけば「一生」使うことができる。
男は2011年からの8年間、
K氏は2004年からの15年間、
情報を「カネ」に変えて生活できることを、
すでに実証済みである。
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